Der große Eigenheimratgeber – Wissenswertes zu Finanzierung & Hauskauf

Immer mehr Deutsche stellen sich aktuell die Frage, ob sie sich ein Eigenheim leisten können und grundsätzlich die bisherige Mietzahlung ersetzen, sodass sie zukünftig in die eigene Tasche zahlen können. Meistens müssen sich die Verbraucher dann noch entscheiden, ob sie eine bereits vorhandene Immobilie erwerben möchten oder sich für den Bau eines neuen Hauses entscheiden.

Unabhängig davon, für welche der zwei Varianten Sie sich entscheiden: die Zinsen für Immobilienfinanzierungen sind aktuell auf einem absoluten Rekordtief, sodass sich der Großteil aller bisherigen Mietzahler tatsächlich ein kleines oder größeres Eigenheim leisten kann.

Im folgenden Ratgeber möchten wir Sie ausführlich darüber informieren, wie Sie Schritt für Schritt vorgehen können, um auf dem Weg zum Eigenheim möglichst alle vorhandenen Hürden zu überwinden und worauf Sie bei der Finanzierung unbedingt achten sollten.

Niedrige Zinsen als wichtige Basis

Dass sich immer mehr Bundesbürger die Finanzierung eines Eigenheims leisten können, liegt natürlich in erster Linie an den niedrigen Bauzinsen. Diese stellen die Grundlage dafür dar, dass auch für zahlreiche Alleinstehende und Paare eine Immobilienfinanzierung realistisch wird, die vielleicht vor fünf Jahren nicht dachten, dass sie sich einmal ein Eigenheim werden leisten können. Bezüglich der von den Banken veranschlagten Zinssätze gibt es allerdings einige Punkte, auf die Sie unbedingt achten sollten. Tun Sie dies nicht, zahlen Sie nämlich mitunter zwischen 0,5 und bis zu 3,00 Prozent Zinsen mehr, als eigentlich sein müsste.

Zu den wichtigsten Merkmalen, auf die Sie im Zusammenhang mit den Bauzinsen achten sollten, gehören:

Eigenkapitalanteil ist entscheidend für Zinssatz
schon kleinere Zinsunterschiede bringen hohe Ersparnisse
die richtige Zinsbindungsfristen wählen

Umso höher das Eigenkapital, desto günstiger die Zinsen

Der wohl wichtigste Faktor, der sich auf die Höhe der von der Bank veranschlagten Bauzinsen auswirkt, ist der Eigenkapitalanteil. Grundsätzlich ist es zwar bei einem positiven Verhältnis von Einnahmen zu Ausgaben auch möglich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchzuführen.

Nicht alle Banken lehnen dies ab. Das Problem besteht allerdings darin, dass Sie bei einer geringen Eigenkapitalquote oder gar nicht vorhandenem Eigenkapital einen deutlich höheren Zinssatz zahlen müssen, als wenn Sie eigenes Kapital mit in die Finanzierung einbringen. Daher raten auch nahezu alle Experten und Verbraucherschützer dazu, dass Sie mindestens die beim Kauf oder Bau der Immobilie anfallenden Nebenkosten mit Eigenkapital abdecken können.

Dies bedeutet, dass mindestens 10-15 Prozent des gesamten Finanzierungsbedarfs aus Eigenkapital bestehen sollte. Noch besser ist eine Eigenkapitalquote zwischen 25 und 30 Prozent, denn bei einem solchen Eigenkapitalanteil sind die meisten Banken dazu bereit, ihre besten Zinskonditionen anzubieten.

Dies setzt allerdings natürlich voraus, dass Ihre Bonität auch ansonsten in Ordnung ist und nicht etwa ein negativer Eintrag in der Schufa vorhanden ist. Sollte dies nicht der Fall sein, wird es äußerst schwer, überhaupt einen Kreditgeber zu finden, der Ihnen eine Baufinanzierung ermöglicht.

Wissenswert: Eigenkapitalanteil sollte möglichst hoch sein

Ein hoher Eigenkapitalanteil hat gleich zwei Vorteile. Zum einen vergeben die Banken sehr günstige Zinsen und zum anderen bringt er größere Stabilität in die gesamte Finanzierung.

Vielleicht haben Sie in der Vergangenheit schon einmal einen Kredit aufgenommen und in dem Zusammenhang auch zuvor einen Kreditvergleich durchgeführt. Dabei wird es Ihnen voraussichtlich beim Vergleich mehrerer Angebote nicht darauf angekommen sein, ob Sie nun bei der einen Bank 0,2 Prozent mehr oder weniger an Zinsen zahlen, wenn es sich in beiden Fällen um günstige Angebote gehandelt hat.

Beim Vergleich im Bereich Immobilienfinanzierung wäre dies allerdings ein großer Fehler, denn dort machen sich selbst kleinste Zinsunterschiede auf Dauer wegen der hohen Darlehenssummen deutlich bemerkbar. Was dies bedeutet, möchten wir Ihnen an einem Praxisbeispiel näher erläutern.

In diesem Beispiel gibt es zwei Angebote unterschiedlicher Banken, die im Bereich der Immobilienfinanzierung unterbreitet wurden:

Angebot A:

Darlehenssumme: 150.000 Euro
Zinssatz: 1,80 %
jährliche Zinsbelastung: 2.700 Euro
Zinsbindungsdauer: 15 Jahre
Summe zu zahlender Zinsen (ohne Tilgungsverrechnung): 40.500 Euro

Angebot B:

Darlehenssumme: 150.000 Euro
Zinssatz: 2,25 %
jährliche Zinsbelastung: 3.375 Euro
Zinsbindungsdauer: 15 Jahre
Summe zu zahlender Zinsen (ohne Tilgungsverrechnung): 50.625 Euro

An diesem Beispiel können Sie erkennen, dass die zwei Angebote sich im Zinssatz zwar nur um scheinbar geringe 0,45 Prozent unterscheiden. Allerdings ergibt sich dadurch auf Sicht der Zinsbindungsdauer von 15 Jahren insgesamt eine mögliche Zinsersparnis für den Kreditnehmer in Höhe von sage und schreibe mehr als 10.000 Euro.

Unser Tipp: Achten Sie unbedingt schon auf kleinste Zinsunterschiede!

Die Zinsunterschiede bei Immobilienkrediten sollten Sie genau prüfen. Schon bei kleinsten Differenzen zwischen Angeboten kann eine erhebliche Zinsersparnis möglich sein.

Welche Zinsbindungsdauer ist die richtige?

Eine der schwersten Fragen, die Sie im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung beantworten müssen, besteht darin, welche Zinsbindungsdauer am besten ist. Pauschal lässt sich diese Frage leider nicht beantworten, sondern es kommt stets auf die individuelle Situation des Kreditsuchenden an, die sich beispielsweise aus dem Familienstand, dem Einkommen und der Einstellung zum Baukredit vergibt. Relativ unbestritten ist lediglich, dass sich sämtliche Kreditsuchenden – bis auf wenige Aufnahmen – für einen Baukredit mit einer Zinsfestschreibung entscheiden sollten.

Zwar bieten die Banken sogenannte variabel verzinslichen Baudarlehen zu einem noch günstigeren Zinssatz als Immobilienkredite mit einer Zinsfestschreibung an. Da sich die Hypothekenzinsen jedoch ohnehin auf einem historischen Tiefniveau befinden, ist es deutlich wahrscheinlicher, dass die Bauzinsen innerhalb der nächsten Jahre wieder ansteigen werden.

Hätten Sie sich dann für ein variabel verzinsliches Baudarlehen entschieden, würden Sie diese Zinserhöhung mit Ihrem eigenen Kredit mitmachen und so deutlich mehr Zinsen zahlen, als wenn Sie die aktuell günstigen Zinsen für viele Jahre gesichert hätten.

Welche Zinsfestschreibungsdauer ist optimal?

Relativ eindeutig ist also, dass Sie sich für eine Zinsbindung entscheiden sollten. Ferner sind sich die Fachleute einig darüber, dass dann eine Zinsbindungsdauer von mindestens zehn Jahren gewählt werden sollte. Der Grund ist wieder der gleiche, nämlich dass die aktuellen Bauzinsen historisch niedrig sind und Sie daher die Möglichkeit nutzen sollten, sich diese günstigen Zinssätze für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern. Daher spricht im Prinzip auch nichts dagegen, eine noch längere

Zinsbindungsfrist von beispielsweise 15, 20 oder 25 Jahren zu wählen. Achten Sie in dem Zusammenhang allerdings darauf, dass es von den Zinssätzen her dann nicht zu teuer wird. Es gibt nämlich durchaus einige Banken, die bei besonders langen Laufzeiten überproportional hohe Zinssätze verlangen, sodass es sich dann unter Umständen nicht mehr lohnt, eine Zinsbindungsfrist von 20 Jahren zu wählen. Hier sollten Sie also genau vergleichen, ob die Kombination aus Zinssatz und Zinsbindungsfrist für Sie möglichst günstig ist.

Darlehensrate oftmals niedriger als bisherige Miete

Eine entscheidende Frage auf dem Weg zum Eigenheim beschäftigt viele Verbraucher direkt zu Beginn, nämlich ob sie sich den Immobilienkredit leisten können. Um diese Frage zu beantworten, ist es sinnvoll, die aktuelle Miete mit der zukünftig möglichen Darlehensrate zu vergleichen. Dazu müssen Sie allerdings selbstverständlich die Kaltmiete als Maßstab nehmen, denn Kosten für Strom, Wasser und sonstigen Lebenskosten kommen natürlich später auch noch bei Ihrem Eigenheim hinzu.

Grundsätzlich gilt der Leitsatz, dass falls die ermittelte Kreditrate im Zuge der Immobilienfinanzierung nicht höher als die bisherige Mietzahlung ist, in den weitaus meisten Fällen nichts gegen eine Baufinanzierung spricht. Dazu nehmen wir einmal an, dass Sie aktuell eine Kaltmiete in Höhe von 650 Euro zahlen.

Nun interessieren Sie sich für ein Eigenheim mit einem Kaufpreis von 150.000 Euro, wobei Sie 30.000 Euro Eigenkapital mit in die Finanzierung einbringen können. Dies bedeutet, dass Sie insgesamt noch 120.000 Euro finanzieren müssen.

Die Bank bietet Ihnen diesen Kredit zu einem Zinssatz von 2,0 Prozent an und Sie entscheiden sich ferner für eine anfängliche Tilgung in Höhe von 3 Prozent. Bezogen auf die anfängliche Darlehenssumme von 120.000 Euro würde die Belastung im ersten Jahr also bei exakt 5 Prozent liegen (2 % Zinsen und 3 % Tilgung). Daraus ergibt sich eine Belastung im ersten Jahr in Höhe von 6.000 Euro, also eine monatliche Kreditrate von 500 Euro. Wie Sie sehen, liegt diese Darlehensrate sogar noch deutlich unterhalb Ihrer bisherigen Miete, sodass unter normalen Umständen nichts dagegen sprechen würde, eine solche Immobilienfinanzierung durchzuführen.

Unser Tipp: Bisherige Miete und mögliche Kreditrate vergleichen

Ein guter Anhaltspunkt dafür, ob Sie sich eine Immobilienfinanzierung leisten könnten, ist der Vergleich der bisherigen Kaltmiete mit der zukünftigen Darlehensrate. Achten Sie beim Vergleich darauf, dass die zukünftige Rate realistisch ist.

Welche Darlehenssumme kann ich mir mit meinem Einkommen leisten?

Bei nicht wenigen Verbrauchern ist es nicht so, wie im zuvor geschilderten Fall, nämlich dass bereits ein bestimmtes Objekt im Visier ist und ermittelt werden muss, ob man sich den dazu passenden Kredit leisten könnte. Stattdessen haben sich zahlreiche Bundesbürger noch nicht konkret für eine Immobilie entschieden, sodass sie im Zusammenhang mit einer möglichen Baufinanzierung eher die Frage beschäftigt, welche Darlehenssumme und somit welches Eigenheim Sie sich eigentlich leisten könnten.

Um diese Fragen zu beantworten, müssen Sie einige Größen kennen, insbesondere:

Gesamteinkommen pro Monat
verfügbare Ersparnisse (Eigenkapital)
monatliche Ausgaben

Auf Basis Ihres monatlichen Einkommen sowie der durchschnittlichen monatlichen Ausgaben können Sie zunächst einmal im Zuge einer sogenannten Einnahmen- und Ausgabenrechnung ermitteln, welches Einkommen Ihnen frei zur Verfügung steht. Dabei können Sie in der Berechnung natürlich die bisherige Mietzahlung außen vor lassen, denn diese wird später durch die Darlehensrate für das neue Eigenheim ersetzt.

Falls sich nun aus Ihrer Einnahmen- und Ausgabenrechnung beispielsweise ein monatlich frei verfügbares Einkommen in Höhe von 1.000 Euro ergibt, so sollten Sie nicht diesen gesamten Betrag als Basis für eine später mögliche Kreditrate nehmen. Grundsätzlich empfehlen Experten zunächst einmal, dass zukünftige Eigenheimbesitzer maximal 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Immobilienfinanzierung aufwenden sollten. Falls Ihr monatliches Nettoeinkommen also beispielsweise 3.000 Euro beträgt, sollten Sie nicht mehr als 1.200 Euro für die Kreditrate aufwenden. Im Beispielfall würde dies passen, denn Sie haben ohnehin ein geringeres frei verfügbares Einkommen von 1.000 Euro.

Freies Einkommen als Grundlage für die Berechnung

Dieses Einkommen, welches Sie Monat für Monat frei verfügbar haben, sollten Sie allerdings nicht in vollem Umfang mit der späteren Kreditrate gleichsetzen. Es können nämlich immer unvorhergesehene Ausgaben auf Sie zukommen, sodass es dann bereits mit der Finanzierung eng werden würde.

Auch diesbezüglich haben die Fachleute einige Tipps, beispielsweise, dass nicht mehr als 75 Prozent des frei verfügbaren Einkommens als Darlehensrate verwendet werden sollten. Im Beispielfall hieße das, dass Sie von Ihren 1.000 Euro monatlich frei verfügbarem Einkommen maximal 750 Euro ansetzen sollten, die Sie später für die Darlehensrate aufwenden können.

Nehmen wir nun diese 750 Euro als Basis, so geht es anschließend darum, auf dieser Grundlage zu ermitteln, welche Kreditsumme Sie sich davon leisten können. Um diese Berechnung durchzuführen, müssen Sie natürlich den von der Bank veranschlagten Zinssatz kennen und sich zudem für eine anfängliche Tilgung in Höhe von XY Prozent entschieden haben.

Wie eine solche Berechnung aussehen könnte, möchten wir Ihnen wiederum an einem Beispiel verdeutlichen. Dabei geht es nur noch um die reine Fremdfinanzierung, sodass Ihr vorhandenes Eigenkapital bereits in die Gesamtfinanzierungssumme eingerechnet wurde:

Mögliche Darlehensrate: 750 Euro
Zinssatz: 1,9 %
Tilgung: 3 %
mögliche Kreditsumme: rund 184.000 Euro

Mit den vorherigen Beispielangaben könnten Sie sich also ein Eigenheim in Höhe von etwa 184.000 Euro leisten. Die anfallenden Nebenkosten, die meistens zwischen 10 und 15 Prozent betragen, haben Sie mit Ihrem zur Verfügung stehenden Eigenkapital bereits abgedeckt. Auf diese oder ähnliche Art und Weise können Sie also im Prinzip für jede eventuelle monatliche Kreditrate, die Sie sich leisten können, ermitteln, welche Darlehenssumme und somit welche Immobilie Sie sich leisten könnten.

verfügbares Eigenkapital
Quelle: www.bild.de

Wissenswert: Mit freiem Einkommen den Baukredit berechnen

Auf Basis Ihres freien Einkommens können Sie unter Einbeziehen des Zinssatzes und der Tilgung berechnen, welche Kreditsumme und somit welches Eigenheim Sie sich leisten könnten.

Eigenheim in der Stadt oder auf dem Land kaufen?

Viele Verbraucher, die mit dem Gedanken spielen, ein Eigenheim zu erwerben, sind schon allein aus beruflichen Gründen an einen bestimmten Ort gebunden. Es gibt aber auch zahlreiche Bürger, die in ihrer Entscheidung etwas freier sind, sodass sich die grundsätzliche Frage stellt, ob es sinnvoller ist, die neue Immobilie in der Stadt oder auf dem Land zu kaufen.

Natürlich hängt die Beantwortung der Frage zunächst einmal von den persönlichen Präferenzen ab, denn nicht jeder Bürger ist dazu geboren, entweder in einer größeren Stadt oder in einem Dorf zu wohnen. Falls Sie diesbezüglich relativ offen sind und es wirklich nur um die Frage geht, ob es finanziell und von den Aussichten der sinnvoller ist, dass sich Ihr Eigenheim in der Stadt oder auf dem Land befindet, können wir Ihnen im Ratgeber dazu einige Anhaltspunkte an die Hand geben.

Höhere Immobilienpreise vs. Mobilitätskosten

Tatsache ist zunächst einmal, dass die Immobilienpreise insbesondere in den größeren Städten, den sogenannten Metropolen, in den vergangenen Jahren bereits stark angestiegen sind. Dies trifft beispielsweise auf Städte wie Berlin, Hamburg, München oder Düsseldorf zu.

Dort zahlen Sie heutzutage teilweise mehr als 30 Prozent als Kaufpreis für eine Immobilie, wenn Sie einen direkten Vergleich zu den Preisen von vor fünf Jahren ziehen. Dennoch lässt sich nicht pauschal sagen, dass es in Städten immer teurer als auf dem Land ist. Dies bezieht sich zwar nicht unbedingt auf die Kaufpreise der Eigenheime, sondern in der Summe kommen auf Sie oftmals zusätzliche Kosten zu, falls Sie sich für ein Eigenheim auf dem Land entscheiden. Dabei handelt es sich in erster Linie um die sogenannten Mobilitätskosten, denn der Weg zu Ihrem Arbeitsplatz wird in aller Regel länger sein, wenn Sie sich für das Land und nicht für eine Stadt entscheiden.

Aber auch andere Wege erfordern oftmals mehr Benzinverbrauch bzw. Fahrtkosten, beispielsweise zum nächsten Supermarkt, zum Arzt oder zur Schule des Kindes. Diese Mobilitätskosten sollten Sie unbedingt mit einrechnen, da sie sich natürlich auf eine Sicht von zehn oder 15 Jahre gerechnet erheblich summieren können.

Wie groß die Unterschiede allein aufgrund dieser Mobilitätskosten, also vereinfacht dargestellt der Kosten für die Autonutzung (Benzin, Versicherung, Abnutzung der Reifen) sein können, möchten wir Ihnen an einem Beispiel verdeutlichen:

Eigenheim im Zentrum von München: 20 Euro
Eigenheim am Münchner Stadtrand: 160 Euro
Umland von München mit S-Bahn-Nutzung: 240 Euro
Umland von München ohne S-Bahn: 500 Euro

Die Zahlen beziehen sich zum einen auf die monatlichen Kosten für die Autonutzung und zudem ist beim Eigenheim in der City von München unterstellt, dass Sie Carsharing nutzen oder sogar das Fahrrad in Anspruch nehmen können, um zu Ihrem Arbeitsplatz zu gelangen. Aber auch wenn wir uns nur einmal die unterschiedlichen Kosten betrachten, die bei einem unterstellten Eigenheim am Münchner Stadtrand oder im Umland von München (ohne S-Bahn) liegen, werden die enormen preislichen Unterschiede deutlich.

Hier zahlen Sie nämlich durchschnittlich etwa 370 Euro mehr, wenn Sie sich für das Münchener Umland statt für den Münchner Stadtrand entschieden haben. Diese Kosten einbezogen kann ein Eigenheim also trotz der zunächst vielleicht deutlich höheren Kaufpreise am Stadtrand von München sogar günstiger sein, als wenn sich Ihr neues Haus im Münchener Umland befindet.

Letztendlich kann dies allerdings nur eine Entscheidungshilfe sein, denn natürlich spielen für die meisten Verbraucher noch einige andere Faktoren eine Rolle, wenn es um die Entscheidung geht, ob das zukünftige Eigenheim sich in einer Stadt oder eher auf dem Land befinden soll. Zu den weiteren Entscheidungskriterien gehören nämlich häufig:

Infrastruktur
Wohngegend im Allgemeinen
Nähe zur Natur
Nähe zu Freizeitmöglichkeiten
gewünschte oder unerwünschte unmittelbaren Nähe zum Nachbarn
schnelle und gute Verkehrsanbindung
sonstige Faktoren

Für wen kommt der Kauf eines Eigenheims nicht infrage?

Wie Sie an unseren Ausführungen erkennen können, kommt für die weitaus meisten Bürger in Deutschland ein Eigenheim nicht nur infrage, sondern es lässt sich aufgrund der niedrigen Bauzinsen auch für den Großteil dieser Menschen tatsächlich finanziell realisieren. Oftmals ist die zukünftige Kreditrate sogar geringer als die aktuelle Miete, sodass insbesondere in solchen Fällen kaum etwas gegen den Kauf oder den Bau einer Immobilie spricht.

Dennoch gibt es einige Personen, für die der Erwerb eines Eigenheims nicht die beste Lösung ist oder denen man mitunter sogar abraten muss. Zwar sollte man selbstverständlich nicht pauschalieren, aber dennoch ist es sicherlich ein Großteil dieser entsprechenden Person, für die ein Eigenheim zumindest aktuell und in den kommenden Jahren keine optimale Lösung darstellt.

Zu nennen sind hier beispielsweise Berufstätige, seien es Alleinstehende oder Familien, die relativ häufig ihren Arbeitgeber und somit auch ihren Arbeitsort wechseln. In manchen Branchen ist dies keinesfalls ein Makel, sondern spricht vielmehr für die Fähigkeiten des Arbeitnehmers, beispielsweise in der Hotellerie und im Gastgewerbe.

Wenn allerdings der Wohnort durchschnittlich alle 2-3 Jahr gewechselt wird, wäre es zum einen mit zu viel Aufwand und zum anderen auch mit einem nicht unerheblichen Kostenrisiko verbunden, wenn das Eigenheim in solchen Fällen jedes Mal verkauft und an einem anderen Ort wieder neue gekauft werden müsste. Dagegen sprechen natürlich auch die umfangreichen Zusatzkosten, die in Verbindung mit jedem Kauf und Verkauf eines Eigenheims sowie dem Umzug an einen neuen Wohnort entstehen.

Eigenheim sollte problemlos finanzierbar sein

Ebenfalls nicht geeignet ist der Erwerb eines Eigenheims natürlich für Personen, die sich den Kauf nicht leisten können, weil beispielsweise das monatliche Einkommen im Verhältnis zu den Ausgaben schlichtweg zu gering ist.

Dabei muss sich nicht zwangsläufig ein negativer Saldo aus der Einnahmen- und Ausgabenrechnung ergeben, sondern auch dann, wenn die ermittelte Kreditrate nur ganz knapp tragbar wäre, sollte man sich die Finanzierung noch einmal sehr gründlich überlegen.

Ebenfalls nicht empfehlenswert ist der Kauf eines Eigenheims für Personen, die noch gar kein Eigenkapital angesammelt haben. Dagegen spricht nicht nur, dass die Banken dann erheblich höhere Zinssätze als bei einzubringendem Eigenkapital veranschlagen, sondern dadurch wird auch die gesamte Finanzierung wackliger.

Sollte es nämlich zu unvorhergesehenen größeren Ausgaben kommen, ist aufgrund nicht vorhandener Rücklagen die gesamte Finanzierung in Gefahr, weil Sie sich die monatliche Kreditrate vielleicht gar nicht mehr leisten können.

Zusammenfassung: ausführlich informieren als wichtige Basis

Während Sie einen Dispokredit oder Ratenkredit durchaus kurzfristig und ohne größeres Nachdenken aufnehmen können, wäre dies im Zusammenhang mit einer anstehenden Baufinanzierung ein großer Fehler.

Sowohl der Erwerb eines Eigenheims als auch die damit in Verbindung stehende Immobilienfinanzierung wollen sehr gut, gründlich und auch ohne Zeitdruck überlegt sein. Daher sollten Sie sich zunächst einmal über möglichst viele Details, die im Zusammenhang mit der Finanzierung von Bedeutung sind, informieren.

Unser Ratgeber kann Ihnen dabei helfen, an möglichst viele wichtige Punkte zu denken und Ihnen anhand der Beispiele auch einmal zu verdeutlichen, welche Kosten auf Sie zukommen und dass sich vielleicht mehr Personen ein Eigenheim leisten können, als vorher daran gedacht haben.