Mieten oder kaufen? Wann lohnt sich was?
Deutschland ist ein Land der Mieter. Während in zahlreichen europäischen und außereuropäischen Ländern der Anteil der Hausbesitzer bei 80 % und darüber liegt, leben in Deutschland nur 44 % der Bevölkerung im Eigenheim. Und das, obwohl die Hälfte aller Mieter angibt, lieber im Eigentum zu wohnen.
Der Traum von den eigenen vier Wänden scheint für viele Menschen attraktiv, häufig aber nicht in greifbarer Nähe. Keine Frage, das Eigenheim bringt zahlreiche Vorteile mit sich, doch manchmal lässt sich die Frage „Mieten oder kaufen?“ gar nicht so einfach beantworten.
Argumente für die Mietwohnung
Mit einer Mietwohnung hat man definitiv weniger Sorgen. Außer um die Mietzahlungen muss man sich um kaum etwas kümmern, die Wohnung auf Zeit bietet größtmögliche Mobilität.
Flexibilität
Ein Eigenheim bindet – sowohl finanziell als auch an einen Ort. Wer plant, die Welt noch zu erkunden oder für einen Jobwechsel in eine andere Stadt zu ziehen, der ist mit einer Mietwohnung sicherlich besser bedient. Das Wegziehen aus den eigenen vier Wänden fällt deutlich schwerer als der Auszug aus einem Mietobjekt.
Reparaturen und Instandhaltungen
Mieter sind in puncto Reparaturen und Instandhaltung des Wohnobjektes fein raus. Ist etwas defekt, reicht meist ein Anruf beim Vermieter, der sich um den Schaden kümmern muss.
Eigentümer hingegen greifen selbst in die Tasche, wenn die Heizung defekt oder das Dach undicht ist. Da kann schnell eine stolze Summe zusammenkommen, für die ausreichende Rücklagen vorhanden sein sollten.
Das gilt ebenso, wenn gleich die komplette Wohnung modernisiert werden soll. Gehen in der Mietwohnung Gebrauchsspuren auf den normalen Verschleiß zurück, steht der Vermieter irgendwann vor Aufgaben wie dem Austausch des Bodenbelags, dem Tapezieren der Wände oder einer Modernisierung des Badezimmers.
Nebenkosten
Egal, ob Mieter oder Eigentümer: Von anfallenden Nebenkosten für Wasser, Strom und Heizung bleibt keiner verschont. Gleichzeitig ist jeder davon betroffen, dass diese Posten immer teurer werden.
Während Mieter jedoch nur eine Pauschale für Straßenreinigung, Müllabfuhr und sonstige Hauskosten entrichten, fallen für Eigentümer neben der Grundsteuer meist noch Kosten für mehrere Versicherungen an. Auch Rücklagen für eventuelle Reparaturen wollen gebildet werden.
Der Gegenwert bei maximaler Belastung
Wer monatlich 800 Euro für die Miete ausgibt, wohnt in der Regel einigermaßen komfortabel. Geht man davon aus, dass dies die monatliche maximale Belastung darstellt, die für die Miete beziehungsweise eine monatliche Kreditrate aufgebracht werden kann, ist zu erwarten, dass man sich dafür bei einem Kauf verkleinern müsste.
Denn in attraktiven Großstadtlagen sind Wohnungen häufig teurer, als ein Kredit mit einer monatlichen Belastung von 800 Euro bei einer vernünftigen Laufzeit ermöglicht. Für die Miete bekommt man also zunächst ein Mehr an Wohnraum.
Vor- und Nachteile des Mietobjektes
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Argumente für das Eigenheim
Eigentum verpflichtet, heißt es. Mit dem Erwerb einer Immobilie ist es längst nicht getan. Neben den zunächst anfallenden Tilgungsraten des Baukredits gilt es, Rücklagen zu schaffen, Versicherungen abzuschließen und dafür zu sorgen, die eigenen vier Wände dauerhaft instand zu halten.
Ist etwas kaputt, muss man sich als Eigentümer selbst um die Bestellung der Handwerker kümmern und dafür unter Umständen tief in die Tasche greifen.
Gestaltungsfreiheit
Klar, ein jeder sucht sich die Mietwohnung nach den eigenen Vorstellungen aus. Kommt für die einen eine Erdgeschosswohnung nicht infrage, können die anderen nicht auf den Balkon oder das Tageslichtbad verzichten.
Dennoch, richtige Entscheidungsfreiheit gibt es nicht. Bad und Küche entsprechen nicht immer dem persönlichen Geschmack und auch die Raumaufteilung ist bisweilen etwas kompromissbehaftet.
Eigentümer haben hingegen die Qual der Wahl. Als Hausherren können sie das Eigenheim vollkommen den eigenen Bedürfnissen entsprechend planen und alles ganz nach individuellen Wünschen einrichten. Der persönlichen Wohlfühloase steht dabei nichts im Wege.
Die Kosten
Das schlagkräftigste Argument für das Eigentum sind zweifelsohne die Kosten. Mieter zahlen jährlich mehrere Tausend Euro für den Wohnraum – Geld, das einfach verpufft.
Zumindest dann, wenn man sich überlegt, dass dieses Geld für die Tilgung eines Kredits zur Finanzierung des Eigenheims genutzt werden könnte. Das dauert meist einige Jahre, doch am Ende steht ein realer Vermögenswert, den man sich erschaffen hat, während der Mieter weiter fleißig Miete zahlt.
Doch damit nicht genug: Ist das Haus irgendwann abbezahlt, entfallen die monatlichen Kosten. Das ist vor allem mit dem Eintritt ins Rentenalter hilfreich, wenn das monatliche Einkommen sinkt und die Mietkosten einen Großteil der Rente fressen.
Das Eigenheim ist damit eine optimale Altersvorsorge. Wenn man sich ein Objekt in vielversprechender Lage aussucht, das einen Wertzuwachs verspricht, freuen sich am Ende vor allem auch die Erben.
Entspannung im Garten
Sowohl Mieter als auch Wohnungseigentümer profitieren nicht davon, doch geht es um ein Haus mit Grundstück sind Eigentümer bei der Gartengestaltung klar im Vorteil: Die eigene Grillecke, Entspannung bei der Gartenarbeit und der Anbau und Verzehr von eigenem Gemüse können hier auf der Tagesordnung stehen. Doch das heimische Grün wird schnell zur Last, wenn man keinen Spaß an der Arbeit im Freien hat.
Nervige Nachbarn – ade!
Als Mieter hat man schnell Ärger mit den Nachbarn, wenn die Musik mal wieder zu laut ist oder der Hund zu häufig bellt. Besonders schwierig gestaltet sich die Situation, wenn auch der Vermieter mit im Haus wohnt. Als Eigentümer hat man es da wesentlich einfacher – vorausgesetzt, in der Doppelhaushälfte nebenan gibt es keinen unliebsamen Störenfried.
Vermögensanhäufung
Die Bundesbank hat ermittelt, dass Eigentümer über ein rund fünfmal höheres Vermögen verfügen als Mieter. Das liegt sicherlich zum einen an der Wertsteigerung, die Immobilien in den vergangenen Jahren erfahren haben. Zum anderen bedingt sich dieser Umstand jedoch vor allem in der quasi erzwungenen Sparsamkeit.
Ganz unabhängig vom Einkommensniveau ist die Sparquote von Immobilienkäufern höher als jene von Mietern. Sparen erstere rund 22 % ihres Nettoeinkommens, so bleiben bei den Mietern davon nur rund 8 % am Ende des Monats übrig. Neben den Tilgungs- und Zinsleistungen nutzen Eigentümer andere Sparformen – etwa, um Rücklagen für die Instandhaltung zu bilden oder den persönlichen Sparplan zu diversifizieren.
Vor- und Nachteile des Eigenheims
| Vorteile | Nachteile |
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Mieten oder kaufen?
Eine pauschale Antwort auf die Frage nach dem Kauf oder der Miete gibt es nicht. Jene, die es eher in die deutschen Großstädte zieht, werden es mit dem Kauf von Eigentum unter Umständen schwer haben.
Vielerorts sind die Preise überteuert, Bauland für Neubauten ist absolute Mangelware. Wer hier zum vermeintlichen Schnäppchen greift, erwirbt schlimmstenfalls eine Bauruine, die hohe Folgekosten nach sich zieht.
Land: kaufen – Stadt: mieten
Als Faustregel gilt meist: Auf dem Land, wo die Immobilienpreise günstig sind, lohnt sich der Kauf, in der Stadt ist das Mieten dauerhaft die günstigere Wahl. Vor allem sehr ländliche Regionen sind günstig zu haben, doch bieten genau diese Gegenden meist wenig Arbeitsplätze und langfristig schlechte Entwicklungsaussichten für die vorhandene Infrastruktur.
Wer beabsichtigt, auch im Alter noch in seinem Eigenheim zu leben, ist dann jedoch genau auf diese angewiesen. So entscheiden nicht zuletzt der Arbeitsplatz und die Attraktivität der Lage mit bei der Wahl des Standortes.
Mehr als reine Rechnerei
Die Wahl des geeigneten Standortes ist mehr als ein Konglomerat aus finanzmathematischen Überlegungen. Schließlich ist der Mensch immer auch von Emotionen getrieben, sodass für den einen Sicherheit und langfristige Planung wichtig sein mögen, für den anderen hingegen das Gefühl von Flexibilität und Unabhängigkeit. Letztlich obliegt es den eigenen, ganz persönlichen Präferenzen, welche der beiden Varianten sich als attraktivere Lösung darstellt.
Fazit: Was ist realistisch?
Wer über den Erwerb eines Eigenheims nachdenkt, kann sich an der folgenden Faustformel orientieren: Als Basis gilt die Miete (ohne Nebenkosten), die man jährlich aufbringen kann. Diese Summe wird auf eine Frist von ca. 20–30 Jahren hochgerechnet, wobei noch die Zinsen und Versicherungen hinzukommen.
Je nach dem persönlichen Alter beim Kauf des Objektes steht eine längere Frist zur Verfügung. Spätestens zum Renteneintritt sollte das Eigentum jedoch abbezahlt sein. Am Ende der Rechnung steht der Preis, den man maximal für das Eigentum ausgeben kann. Eine erste Hilfe dazu bieten auch Kreditrechner für Baukredite im Internet.
Die Zinsen für Baukredite sind nach wie vor extrem günstig. Eine Finanzierung wird so schnell nicht für weniger zu haben sein, denn die Talsohle scheint inzwischen durchschritten. Wer über Eigentum nachdenkt, sollte also bald zugreifen, um noch von den derzeitig niedrigen Zinssätzen zu profitieren.